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      數字化轉型成房企扭轉“三條紅線”危機的救命稻草?

      2020-09-25 09:40:11 來源:21世紀經濟報道 點擊 評論

      日前,阿里聯手易居推出“天貓好房”,萬科郁亮、碧桂園莫斌、富力李思廉、旭輝林中等多家頭部房企的核心高管均出席發布會為之站臺。實際上,作為主角的阿里并非首次“觸房”,引發業內如此高關注度,一方面是房企面臨行業下半場的不確定因素,都在尋求突破口;另一方面,數字化轉型是行業趨勢,業內頭部企業均已加大了數字化轉型力度。

      那么,數字化轉型能否給房企下半場減壓?

      對此,同策研究院資深分析師肖云祥指出,房企數字化轉型的趨勢愈來愈強烈,因為市場在發生變化。市場從增量市場進入存量市場,客戶需求從被動向主動、多元化需求發展,行業去杠桿趨勢明了,面對行業的變化,房地產企業需要尋找新的業務增長動力,并積極推動業務創新,以實現轉型升級。積極擁抱新技術,推進數字化轉型,是房地產企業重塑增長和業務轉型的必然選擇。

      去庫存壓力大

      克而瑞數據顯示,65家披露了2020年上半年存貨明細的房企中,現房庫存總量為1.3萬億元,占比進一步下降0.4個百分點至11.3%。

      隨著政策對融資和債務管控的加強,在新的政策框架下,部分債務壓力較大房企或將加強庫存去化,同時縮減投資力度。

      易居企業集團CEO丁祖昱表示,以TOP30房企為分界線,TOP30以外的房企庫存占比均值出現了明顯的上漲,從10%跳到了14%-16%,這說明盡管TOP30的規模房企依然通過招拍掛、收并購等方式積極補充庫存,但憑借其存貨周轉次數的提高,區域結構的優化,有效消化了較多的現房,更加明顯地減緩了庫存壓力。如,2019年現房庫存占比高于重點監測房企均值的旭輝在2020年上半年庫存消化明顯,現房庫存總量較期初下降28.8%,現房占比下降至均值之下。

      來自克而瑞一份研報顯示,就2015-2019年的趨勢來看,39家典型房企2019年存貨總量規模上同比增長25%,但已竣工存貨總量僅同比上升12%,遠小于存貨總量增幅。與此同時,房企已竣工存貨占比作為衡量存貨積壓程度的核心指標,已經取得4年連降,由2015年底的18.5%降至2019年底10.3%,并且近兩年也能保持勻速下降的趨勢。具體來看,有20家房企在2019年優化了已竣工存貨占比指標,其中有9家連續3年去滯重卓見成效。德信的已竣工存貨占比最低,為1.6%,越秀表現最為突出,四年內已竣工存貨占比未見反彈。

      克而瑞研究中心指出,盡管當前市場受到疫情持續影響,但從規模房企2020年的供貨安排及目標去化率情況來看,房企對市場的整體預期仍保持謹慎樂觀的態度。多數房企貨值目標去化率在60%左右,與2019年基本持平。從存貨積壓指數和去化能力指數兩項指標來看,39家典型上市房企2019年的存貨周轉次數為0.33次,長期呈現下降趨勢,相比2016年的0.38下降了0.05次,但與2018年基本持平。

      不少房企庫存壓力較大,去化能力弱的同時,也有不少房企庫存暫時積壓,謹慎運營或將改善局面。這也從側面反映了房地產市場趨穩的走勢。

      前述39家典型房企中,有21家房企存貨周轉次數同比上升,6家房企實現了兩年連升,說明大部分房企在使用資金效率上有所改善。房企當中朗詩2019年的存貨周轉次數最高,達到了0.7次。

      事實上,存貨周轉率單個指標并不能完全反映去化能力,企業本身的規模、項目城市布局甚至產品客群都會影響周轉能力。房企為了提升去化速度,開始從盈利能力和利潤空間入手。與此同時,鑒于特殊的預售制度,已竣工未售存貨通常被視為銷售困難,房企仍需持續關注這部分存貨的轉化,以更快獲得現金流來抵抗融資持續收緊帶來的資金壓力。

      數字化轉型成救命稻草?

      面對已竣工未售存貨,房企下半年要面對的就是這些貨值的變現轉化,以更快獲得現金流來抵抗融資持續收緊帶來的資金壓力。

      肖云祥指出,從房企數字化發展來看,大致分為三個階段:第一階段,建立房企內部管理信息化,特別是一些大型房企組織架構龐大,業務體系復雜,內部管理信息化可為管理、協作、決策提供支撐,根本上提升了內部運作的效率。從行業來看,萬科、龍湖等房企走得比較早;第二階段,是業務的在線化,即內部運營中的不同價值鏈可以實現交互,同時實現內部和外部供應商、終端客戶之間的交互,如招采系統、工地管理、客戶管理等。價值在于內外部固定模式下協同效率的提升,提升客研能力,創新營銷模式等;第三階段,就是當前關注度較高的AI、大數據轉型,其價值在于通過對大量數據的分析,對企業經營提供決策支持。例如在拿地定位、客戶研究、營銷策略的制定,甚至延伸至客戶服務等均可利用大數據分析,來對策略的制定提供支撐。

      結合目前行業情況來看,目前大部分企業處于內部管理信息化階段,為數不多的房企進入了業務在線階段,而當前只有很小的一部分房企在數字化的階段進行實踐和探索,這些大多為頭部企業,如萬科、碧桂園、恒大等。

      從實現路徑來看,需要經歷幾個步驟,企業文化和經營理念的調整,從過去生產型企業文化向互聯網思維轉化,只有在底層思維上發生變化,數字化轉型才能有生長的土壤;組織架構和頂層設計等機制的調整,要營造公司數字化發展的空間和氛圍;要能忍受漫長的培育期,也就意味著成本的投入,包括戰略資源成本、人力成本、硬件成本等等,最終實現數字賦能業務,提升企業競爭力。

      從經營決策的角度來看,人還是第一要素,數字化的運用只是提升效率及為經營決策提供支撐,核心的決策還是由人來完成。

      旭輝控股董事長林中表示,地產開始進入競爭的新時代,數字化轉型和賦能就會成為企業發展的動力,從傳統的產業到地產+生態,一直到地產+科技,科技地產以及數字化的地產。在他看來,數字化會成為未來新的生產力。所以未來他們全方位能力的提升和變革,主要涉及決策模式、運營模式、協作模式、組織模式等四個方面。

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